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超低價出售或無償出租給農民工

  建議由中央轉移支付激勵,借助地方政府債務發行和置換,低價收購樓市庫存,超低價出售或無償出租給農民工。

  2016年是樓市“去庫存”攻堅戰的元年,想必國家對于住建部下了“軍令狀”,今年要在“去庫存”上給出亮麗政績。于是,新年伊始,據說住建部就馬不停蹄召集各省開會,要各地亮出“去庫存”利器。筆者猜想,“去庫存”會像過去保障房建設、房價控制一樣,列入對各級政府的問責。

  問題是,自從2014年7月份,住建部召開年中全國建設工作會議,將“去庫存”作為樓市主題以來,“去庫存”戰役已經打了一年半。目前來看,能用到的辦法基本上都已用到了,也用盡了,比如公積金政策已窮盡、房貸利率降至歷史最低。能想到但暫時還用不到的辦法,比如機構規模化收購新房來租賃、項目發行信托投資基金消化等,也想到了,并制定了方案。

  2015年,樓市銷售面積累計增幅能夠從年初的-16.2%,逆轉至年末的7.4%,絕對拜密集打響的“去庫存”持久戰所賜。但是,庫存高壓卻不見緩解,年末甚至連續出現千萬平方米的庫存攀升。據筆者調查,目前少數二線城市和600多個三四線城市的庫存,集中了全國近70%的比重,或許是一個 “無底洞”。媒體統計的在售庫存(消化周期大概在2-3年)僅僅是冰山一角,若將在建未售、已批未建兩塊更大的庫存算在內,整體庫存消化或許需要5-7 年,甚至更長時間。

  目前,可行的政策還有最后一項,就是棚戶區改造“貨幣化安置”。但是,根據筆者的調研,很多開發商將棚改“貨幣化安置”作為成功逃離三四線城市最后的“救命稻草”,開發商申請的隊伍都排到了政府的大門外。因此,棚改僅僅能消化一少部分,再說棚改又會誕生新的庫存。

  對于“去庫存”,頂層設計上可謂非常精致,即將其與戶籍制度改革、新型城鎮化結合起來,既實現了樓市“去庫存”,也降低了城鎮化成本,還促進了內需社會構建。但是,行內人都懂得,這是個中長期見效的改革措施,且對于配套改革的到位程度要求很高,比如厘清中央地方公共服務職能、地方新財源等等。另外,由于產業空心化、優質服務不足,三四線城市戶口含金量有多高呢?

  因此,短期內“去庫存”,必須另想他法。筆者認為,樓市庫存壓頂,不啻為房地產領域的產能嚴重過剩。試想,如果樓市庫存不嚴重,上游能源、建材、重化工業產能也不會過剩到“攻堅戰”的地步。而且,由于樓市庫存成本低、顯現的滯后性,加上政府大力扶持,其過剩程度甚至超過了上游產能。

  筆者認為,將農民工市民化與“去庫存”對接起來,大思路是正確的。但是,寄望于戶籍制度改革,真的是“一萬年太久”,再說地方政府目前無財力、無積極性。若祭出常規財政補貼,則顯得“小打小鬧”。西南財經大學《2013年中國家庭金融調查報告》顯示,我國農民工家庭平均凈資產28萬元,除去 17.6萬房地產資產后,剩余資產12.8萬,最具流動性的金融資產僅2.4萬元。因此,即便給予補貼,我國大部分農民工家庭也不具備城鎮購房支付能力。

  目前,“去庫存”已經陷入囚徒困境和道德困境。國家怕樓市庫存沖擊經濟,一味地去救,這反而給開發商帶來幻想;庫存消化的同時,房價地價在上漲,地方政府和開發商都試圖尋租上級政府,延續土地財政和樓市黃金期;城鎮化、改善型需求還在創造樓市新需求,每個開發商都希望別人退出。

  由此,樓市最后的結局或許是大家都死掉了,包括地方財政風險和金融風險。因此,站在樓市去產能具有全局上和戰略上的高度,建議由中央轉移支付激勵,借助地方政府債務發行和置換,低價收購樓市庫存,超低價出售或無償出租給農民工,這是一條可選、可行和有誠意的辦法。

  事實上,這一做法是政府償還為農民工提供住房保障的歷史欠賬,過去的福利房都是無償或超低價提供的,也是農民工共享工業化、城市化紅利的必然選擇,更是將城市化從“土地城市化”糾偏到“以人為本”城市化的唯一路徑。而且,開發商建設、政府收購和運營(即BOT、BOR)也是住房保障效率較高的 PPP選擇。j


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